부동산 계약서를 처음 작성하는 거라 무척 떨려요. 공적 문서가 주는 압박감도 있고, 거액이 드는 부동산 계약서에 막상 도장을 찍으니 별의별 생각이 다 들어요.
여러분이 만약 지금의 투자로 아파트를 구입해야 한다면 어디로 구입하시겠습니까? 아마 대부분 자신의 거주지를 먼저 떠올릴 거예요. 왜냐하면 가장 익숙하기 때문입니다.
투자에 성공하려면 익숙한 곳이 아니라 가장 크게 오를 것 같은 지역을 분석하고 들어가야 합니다.
제가 살고 있는 지역을 구입처로 생각하는 가장 큰 이유는 잘 알고 있다고 생각하기 때문입니다.
그리고 너무 익숙하기 때문에 두려움이 덜한 것입니다 만약에 강남권에서 태어나고 자랐다면 그 사람은 투자가에 성공했겠죠?
사람 사는 데 특정 지역이 좋지는 않지만 부동산 투자 차원에서 인기 있는 지역과 그렇지 않은 지역은 나뉩니다.
그래서 투자를 성공시키기 위해서는 내가 잘 몰라도 좋은 지역에 투자를 해야 합니다.
하지만, 잘 모르면 투자하기 어렵기 때문에, 그 지역을 공부해 현장감을 이겨내 익숙하게 투자할 수 있게 되는 것입니다.
계약서도 마찬가지입니다.
익숙해지지 않으면 두려워지고, 두려워하면 실행할 수 없습니다.
그렇기 때문에 선행학습을 통해서 여러분들이 계약서를 쉽게 접해볼 수 있어야 되는 거죠. 그래야 실전에서 실수 없이 잘 처리할 수 있습니다.
부동산 매매 계약서
계약금 및 위약금 계약금은 계약 시 납부합니다.
보통 매매금액의 10%를 지불합니다.
하지만 법으로 정해진 건 아니에요. 5%를 하든 20%를 하든 상관없습니다.
그리고 계약금이 갖는 또 다른 의미는 이것입니다.
매도인, 매수인 중 1명이 쌍방의 합의에 의한 해제가 아닌, 일방의 변심에 의해 해제를 원하는 경우는, 변심자가 상대방의 계약금만큼의 위약금으로서 주지 않으면 안됩니다.
위약금에 대해 따로 약정을 했다면 그에 따르면 되지만 대부분은 따로 약정을 하지 않는데요. 이런 경우는 계약금을 위약금으로 보고 있습니다.
그리고 노파심에서 말씀드리면 계약금을 상대방에게 주더라도 24시간 이내에 계약해지 통보를 하면 위약금 없이 계약금을 돌려받을 수 있다는 분이 계십니다.
하지만 이렇게 정해진 법은 없어요.
그리고 가계약이라는 말도 많이 써요. 최근에는 너무 많이 사용해서 정식 단어로 등재되었습니다.
가계약은 임시계약이라는 뜻이에요. 예를 들어, 매도인은 5억원에 아파트를 팔고 싶어하죠. 인수자는 5억원에 인수하고 싶어해요. 그럼 만나서 계약서를 작성하고 계약금은 10% 정도로 보고 5천만원만 주시면 깔끔하게 가계약이 성립됩니다.
그러나 매도인 또는 매수인이 어떤 사유로 계약서를 작성할 상황에 이르지 못하고, 실제로 계약서를 작성하는 상황이 되지 않을 경우 먼저 돈을 송금합니다.
이때구매자입장에서는판매자의얼굴을볼수없고계약금을보내게되기때문에기분나쁠수도있습니다.
그러니까 5천만원을 다 입금하는 게 아니라 1천만원만 입금할게요. 그리고 며칠 뒤에 만나서 정식으로 계약서를 작성하면서 남은 계약금 4천만원을 송금하기로 했죠. 그렇다면 3 일 기다리고 나서 계약서를 작성하면 되지, 왜 1천만원을 먼저 보낼까요? 그것은, 구매자측으로서 판매자가 변심할 우려가 있다고 생각하기 때문입니다.
가격이 오르고 있는 상황에서, 판매자는 하루에도 몇 번씩 팔지 않는지 저울을 달 것입니다.
이런 상황에서 3일이라는 기간은 긴 시간입니다.
사실 3일 지나서 만나기로 했는데도 판매자들은 금액을 더 올리거나 연락이 두절되는 경우가 꽤 많습니다.
그러나 미리 1천만원 정도 입금을 해두면, 그 계약은 일시정지가 됩니다.
가계약도 쌍방합의에 의한 계약이므로 효력이 있습니다.
민법에서는 구두계약도 계약으로 인정합니다.
즉 문서화 되어 있지 않더라도 서로 합의만 하면 계약이 효력을 발휘하게 되는 것이죠. 가계약금의 정해진 기준은 특별히 없습니다.
상황을 보고 적정 규모에 넣지 않으면 해제가 발생하지 않습니다.
중도금의 성질 중도금이란 계약금 지급 이후에 잔금매매대금의 일부를 추가로 지급하는 것을 말합니다.
계약서 작성시 중도금이 꼭 필요할까요? 아니에요 내금은 있어도 되고 없어도 돼요 통상은 계약일부터 잔금까지의 기간이 짧은 경우는 계약금-잔금의 형태로 정리되어 잔금까지 날짜가 긴 경우는 계약금-중도금-잔금의 형태로 처리됩니다.
중도금은 이행 착수의 성질로서 중도금이 지급된 경우에는 앞서 말씀드린 바와 같이 위약금만 지급 해제 할 수 없습니다.
조건부 계약시, 조건이 달성되지 않는 등 일부 예외가 있습니다만 원칙 그렇습니다.
그래서 중도금이 부담스러울 때 실무에서는 중도금 대신 1차 계약금, 2차 계약금 이런 식으로 나눠서 받는 경우도 있어요. 이렇게 작성되면 만일 해제를 원할 때 받은 금액만 돌려주고 해제가 가능하기 때문입니다.
그러나 법으로 다투는 경우 작성은 계약금으로 기재된다 하더라도 계약금의 성질을 가지고 있다면 계약금으로 볼 수 있기 때문에 완벽한 방법은 아닙니다.
여기에서 법적으로 더 깊게 들어가 버리면 헤어나올 수 없을지도 모르기 때문에 여기까지 말씀드리겠습니다.
이렇게 중도금까지 처리되면 마지막으로 잔금일에 잔금을 내고 법무사를 불러 소유권이전등기를 하고 계약이 종료됩니다.