부산 부동산 매매 부산민사변호사 “부동산

부산 민사변호사의 이용원 변호사입니다.

지난 시간에는 ‘가계약금의 분쟁과 예방’이라는 주제로 가계약금에 관한 분쟁 사례와 법리 등을 설명한 바 있습니다.

오늘은 가계약금, 계약금, 중도금 등 부동산 매매 계약 체결 과정 중 전반적으로 발생할 수 있는 법적 쟁점에 대해 알아보겠습니다.

일반적인 법리를 참고하여 구체적인 사안에 어떻게 적용되는지는 사실관계에 따라 다르므로 부산 민사변호사와의 상담을 받아보시기 바랍니다.

계약의 성패

부동산 매매의 경우 통상 정식계약서를 작성하기 전에 가계약금을 교부하는 것이 관행이기 때문에 가계약금을 교부한 뒤에 한쪽이 계약체결을 거부하는 경우에는 우선계약이 성사됐느냐가 문제가 되는데요.

이에 대해 대법원 판례는 정식계약서가 작성되지 않았더라도 가계약서 작성 당시 목적물, 매매대금 등이 특정되어 중도금 지급방법에 대한 합의가 있을 경우 매매계약은 성립된 것으로 볼 수 있다는 취지로 설명하고 있습니다.

예를 들면 10억짜리 아파트를 매매하면서 “계약서 작성은 일정 협의 후 진행하며 계약금 1억, 잔금 날짜는 추후 협의”와 같이 정한 경우에는 계약이 성립되었다고 볼 수 없으나 “1월 1일 계약서 작성, 계약금 1억, 2월 1일 중도금 3억, 3월 1일 잔금”과 같이 구체적으로 정한 경우에는 계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다.

가계약금 관련 쟁점

간략하게 정리하면, 가계약금에 대한 법률이나 확립된 대법원 판례는 없지만, 복수의 하급심 판결에 따르면, 가계약금은 본 계약 체결을 위한 일종의 증거금으로서 본 계약이 체결되면 계약금의 일부를 대신하고, 본 계약이 체결되지 않을 경우에는 반환하는 것이 전제되어 있습니다.

덧붙여 가계약금은 계약금과 달리 해약금 조항이 적용되지 않기 때문에, 가계약금을 위약금으로 하는 특약이 없으면, 매수인이 계약 체결을 거부해도 당연 몰수할 수 있는 것은 아니라고 합니다.

이와 달리 매수인이 계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환을 포기하여야 하고 매도인은 일방적으로 계약체결을 거부할 수 없기 때문에 결국 가계약금이 아닌 계약금의 배액을 상환하여야만 계약체결을 거부할 수 있다는 취지의 판결도 있습니다.

상반된 내용처럼 보이지만 구체적인 사건의 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

계약금 = 해지금의 기능

계약금은 문자 그대로 계약을 체결하는 시점에 당사자가 주고받는 돈이고, 그래서 계약금은 계약이 성사된 증거로서의 역할을 하고 ‘증약금’의 성질이 있다는 것이죠.

계약금이 특히 중요한 의미를 가지는 것은 「해약금」으로서의 기능입니다.

계약을 파기하고 싶을 때는 배상을 해야 한다는 이야기를 들은 적이 있지요? 민법 제565조(해약금) 조항을 말합니다.

특별한 사정이 없는 한 [계약은 지켜져야 한다]는 것이 민법의 대원칙입니다만, 예외적으로 이행에 착수할 때까지는 계약금의 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 배액배상을 하고 계약을 해지할 수 있다는 것입니다.

이때 계약금이 해지금으로서의 성질이 있다는 거죠.

중도금=이행 착수

앞서 말한 바와 같이 10억짜리 아파트를 매매할 때 통상 계약금 10%, 중도금 3~40%, 잔금 5~60%로 정하는 경우가 일반적입니다.

중도금이라는 용어가 민법에 규정되어 있지는 않지만 대법원 판례에 따르면 중도금을 내면 이행에 착수한 것으로 보아 중도금 지급 후에는 계약금을 포기하거나 배상을 하더라도 계약을 해지할 수 없습니다.

그 밖에 참고해야 할 점은 다른 특약이 없으면 약속 일시 이전에라도 중도금을 지불해도 유효하고, 만일 요즘처럼 부동산 가격이 급등하여 매도인이 계약을 파기하는 것이 아닌가 하는 생각이 들면 불안한 매수인에 대해서는 중도금을 미리 지불하여 매도인이 일방적으로 계약을 해지하지 못하게 할 수도 있습니다.

부산 민사 변호사의 견해로는, 매도인의 입장에서는 가격이 급등할 것 같은 상황이라면, 계약을 체결할 때에 중도금을 정한 날 이전에는 미리 지불할 수 없다고 하는 특약을 정할 수도 있다고 생각합니다.

계약금=위약금?

중도금이 지불되면 임의로 계약을 해지할 수 없습니다.

만약 매수인이 중도금을 지불하고 나서 마음이 바뀌어서 계약을 파기하고 싶다면서 잔금 납부를 거부할 경우, 매도인이 계약금을 몰수하고 계약을 해지할 수 있을까요?

이렇게 아시는 분들이 많은데 당연히 그렇게 되는 것은 아닙니다.

즉, 매수인의 채무불이행으로 계약을 해지할 경우에 당연히 계약금을 위약금으로 이해합니다만, 당연히 그렇게 적용되는 것이 아니라 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있어야 한다는 것입니다.

보통부동산매매표준계약서에보면”계약금을손해배상액예정”이라는문구가기재되어있으나,이것이계약금을위약금으로한다는내용이며,이러한문구가없으면매수의채무불이행으로계약금을당연히위약금또는손해배상액예정으로서몰수할수있는것이아니라실제손해를입증하고어떤손해배상을청구하여야합니다.

그렇기 때문에 계약금을 위약금으로 규정하는 계약 조항이 필요합니다.

마무리하면서…

오늘은 계약이 어떤 경우에 성사됐다고 할 수 있는지, 그리고 가계약금, 계약금, 중도금의 의미와 분쟁유형별로 판례의 결론이 무엇인지 살펴봤습니다.

특히 요즘처럼 부동산 가격이 급변하는 시점에서는 계약 파기로 인한 분쟁이 아주 빈번하게 발생하는데 말이죠. 구체적인 사실관계에 따라 법과 판례의 적용은 달라질 수밖에 없기 때문에 해결이 어려운 문제가 있다면 반드시 부산 민사변호사의 도움을 받아보시기 바랍니다.

감사합니다。