1세대 3주택 소유 가구를 위한 보증금 간주 임대료 계산 안내

안녕하세요 여러분 제주시 동부는 비가 온다고 합니다만, 제주영어교육도시는 화요일 아침 맑습니다.

오늘은 조금 황당한 소식, 즉 ‘임대료’를 내야 한다는 사실을 알려드리려고 합니다.

. 가수 겸 3집주인 김씨는 지난해 시가 90억원대 아파트 2채를 임대했고, 이후 국세청은 김씨에게 임대소득을 탈루했다며 세무조사를 받고 있다고 통보했다.

원은 글로벌 계약을 맺었지만 월세만 받아본 적이 없다.

수입이 월세인 김씨는 이해하지 못하고 국세청에 물었다.

3가구 전세보증금 합계 – 추정임대료 산정 김씨는 추정임대료 제도 때문에 전세소득자로 분류된다.

임차인과 글로벌 계약만 체결해도 보증금의 일정 비율을 임대료와 임대소득으로 인정하는 제도로, 월세를 내고 세금 부담이 큰 임대사업자의 과세 균형을 맞추기 위해 도입된 제도다.

1가구당 2가구 이하의 주택은 원칙적으로 추정임대료가 적용되지 않습니다.

2주택 가구의 경우 월세를 받았을 때만 임대소득이 필요하다.

월세도 원칙적으로 비과세지만 공시가격이 9억원을 넘으면 월세를 임대소득으로 신고해야 한다.

임대료는 산정하되 주거면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하 소형주택은 현재 주택수에 포함하지 않는다.

반면 간주임대료의 산정은 비교적 간단하여 수령한 보증금에서 3억원을 뺀 후 60%에 해당 연도의 보증금 이자를 곱하여 계산한 예상현금수입을 간주임대료로 본다.

다만, 투자예탁금을 통해 발생하는 금융소득은 간주임대료에 포함되지 않습니다.

과세 대상에 포함되었기 때문에 이중 과세 문제가 발생하기 때문에 당연합니다.

20억원 전세가 15억원인 아파트 2채를 임차하는 이모가 있다고 가정하면 이모가 2주택을 소유한 가족이라면 임대소득이 되지만 1주택이 더 있다면 간주임대료는 35억원이다.

32억원 2예금에 3억원의 60% 원을 뺀 금액이다.

보증금율에 보증금율을 곱하면 두 아파트의 추정임대소득은 2304만원이다.

이때 간주임대소득은 기타임대소득과 마찬가지로 사업소득으로 분류되는데 2000만원까지는 14%로 별도 과세할 수 있으나 이 금액을 초과하면 기타소득과 6의 세율로 합산된다.

종합세는 세율로 과세됩니다.

따라서 상황에 따라 임대료로 간주되는 금액의 절반 가까이를 세금으로 지불해야 할 수도 있습니다.

간주 임대료는 임대료를 전가하는 방식으로 집을 임대하는 상황에만 적용되는 것은 아닙니다.

월세를 받아도 1세대 3주택의 가장이라면 월세 계약서에 받은 보증금을 기준으로 추정임대료가 계산되어 임대소득세가 부과됩니다.

예를 들어 1가구 3가구의 소유자가 2채의 주택을 임차하는 경우 보증금은 3억 5천만원, 월세는 130만원, 보증금은 1억 5천만원, 월세는 100만원, 두 번째 집은 연간 2,760위안만 신고하면 임대소득 1만 원, 세 번째 집 소유주에 142만 원을 더하면 총 2904만 원의 임대소득이 발생했다고 볼 수 있다.

원은 추정 임대료를 기준으로 합니다.

또한 유추임대료의 대상이라면 금리의 움직임에도 주목해야 합니다.

매년 초 간주임대료 산정에 적용되는 이율은 연초에 고시되나, 최근 기준이율의 상승추세를 감안할 때 기존의 정기예금금리는 간주 임대료도 내년에 크게 증가할 것이라고 계산합니다.