광명 재개발 투자가치, 시세차익은

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광명가치평가(11군(

1. 구리, 광명, 성복의 시공 비교

구리와 광명 건설에서도 비슷한 경향이 관찰됐다.

헌장은 비슷한 방식으로 구성되었습니다.

비교 평가가 가능하다는 것입니다.

구리, 광명, 성동의 아파트 가격은 매우 비슷하다.

세 자리 숫자의 값이 같다는 것입니다.

하지만 광명이 신도시로 조성되어 그에 걸맞는 교육환경과 생활인프라가 조성된다면 이 세 곳 중 가장 좋은 곳이 되지 않을까 싶습니다.

삼보 : 구리시 인창동 주택
광명 한진시티 : 광명시 광명동 아파트
성동마을 강남마을 : 용인 수지 성복동 아파트

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2. 구리, 광명, 성복의 신축건물 비교

신축에서는 광명구리보다 성복이 더 올랐다.

저번에 성복과 비교해봤더니 구리도 저평가됐지만 광명도 저평가됐을지도 모른다는 결론을 내렸다.

이 경우 개선의 여지가 있어 광명 인근 아파트보다 기대되는 시세 차익이 더 나을 수 있다.

광명 아크 포레자 위브(2020) : 광명시 광명동 * 광명재개발 16공구
e편한상인교환어 반포레 (2020): 인창, 구리
성복역 롯데골드슈타트캐슬(2019) : 용인시 수지구 성복동


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현재 성복 롯데캐슬 시장을 다시 한번 살펴보자. 와우… 1월에 꽤 거래가 되었어요. 85억은 이상한 거래처럼 보입니다.

Royal Floor는 약 10억 4천만 달러에 마지막으로 거래되었습니다.


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물론 신축 건물을 비교할 때 구리와 빛이 저평가되어 있고, 그에 비해 어떤 시세 전개인지를 보았다.

11R의 P4.5 수준으로 현재 성복롯데캐슬과 맞먹는 수준으로, 연간 보험료를 감안하면 앞으로 5년 안에 2억이 더 늘어날 수 있다는 계산이다.

최근 11구역에 350만 페소가 나왔는데 훨씬 저렴했다.

쓰면서 느꼈습니다.

구리도시포레는 최근 거래가 없지만 호가는 12월 말 구리 조사 때보다 4000만원가량 떨어졌다.

성복과 구리의 현행 기준에 따라 평가 얼마나 많은 수입을 얻습니까?11R의 84의 경우 투자 효과가 없는 것 같습니다.


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3. 투자 마감

정리하면 광명 11R의 Type 84를 현재 프리미엄 4억 5천만 원에 매수한다면 성복 기준 5억 8천만 원 투자 대비 약 40% 상승 여력(2억 2천만 원), 주장하는 대비 약 27억 원 코퍼어반포레 기준 5억8000만원의 투자는 1000억원 증가(약 47% 증가)의 여지가 있다고 볼 수 있다.

안전마진은 2억이다.

50% 수율은 숙고하기 애매한 숫자처럼 보입니다.

이럴 때 공부를 더 하다보면 정말 좋은 자리를 찾을 수 있을 것 같다.

광명은 분명히 매력적인 곳이 되고 있다.

비슷한 개발지역인 성복에 비해 상당히 저평가되어 있지만, 재건축 프리미엄은 이미 합리적인 수준에서 반영되었다고 생각합니다.

프리미엄 수준이 2019-20 수준으로 떨어졌지만 주변 시장은 계속해서 반영하고 움직이는 것으로 보입니다.

초기 투자가 크므로 수익률이 그리 높지 않습니다.

그래도 초고가 아이템이 나오면(지난번에 본 3억5000만 아이템)…

* 물론 성복역과 동이 떨어지면 기대수익은 점차 줄어듭니다.

하지만 성복롯데캐슬은 최근 30% 가까이 하락한 10억4000만원 안팎에서 거래가 활발해진 점을 감안하면 바닥을 친 것으로 보인다.

넘어지기가 더 어렵다는 것 그렇다면 오늘 평가된 광명의 시세는 가능할 것으로 보인다.